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不動産には、さまざまな法令上の規制、それぞれの不動産が固有に持つ特性など、いろいろな要素があります。それぞれどの不動産がどのようになっているのかを知ることは、とても重要です。

不動産の環境、周辺の状況の変化、諸法令上の規制の変更など、時代とともに変化していくものも少なくありません。

かつては合法的に建てられた建物でも、規制変更後には、同じ規模の建物が建てられなくなってしまったり、その逆ということも起こりえます。

不動産基本調査で何が分かるか？

 
「日当たりのよい土地」「買い物が便利」「静かな環境」など、実際に現地を目で見て、感じて分かる環境のことがあります。

現地を見て分かること以外に、調べてみてはじめて分かることがあります。
たとえば、「道路が狭くて、建て替えるときにはセットバック（道路後退）が必要になる」とか、「都市計画道路区画内に現存している」。

「公道だと思って使っていた道が、他人の私道らしい」といったような思いがけないことや、逆に「用途地域規制が変わり、以前より大きな建物が建てられるようになった」というケースもあります。

この、「思いがけない」ことを含めて不動産の価値が決まるため、「思いがけない環境の変化」や「思いがけない建築の規制」などを知っておくことは、とても大切なことなのです。
 

調査の依頼をする場合は、どのようにしたらいいの？

 
お申し込みは、当社指定業者からお願いいたします。
その後、指定業者からのご連絡になります。

当社の調査内容、査定結果については開示や何らかの表示は一切致しておりませんのでご理解の上ご承諾願います。
 

不動産査定は、どんなことを調べるのか？

 
不動産の価格やいわゆる「相場」は、八百屋さんの野菜ほどではないですが、じつは結構変動するもので、一年で一割以上の変動があることも珍しくありません。
たとえば、100㎡（約30.25坪）の土地があった場合、前年の坪単価が100万円だったのが、一年後には10％値上がりして110万円となった場合、単純計算で300万円以上の上昇があることになります。
公示地価や基準地価など、公的な不動産価格の公示は、調査から発表まで4ヶ月弱のタイムラグがあり、おおよその価格の目安にはなりますが、いま現在の価格としては、正確なものとはいえません。

また、不動産は土地の形状や大きさ、間口の長さ、接道方位、道路幅員、高低差、日当たり、駅からの距離、擁壁やがけなど、一つ一つ違うものであり、それぞれの要素を考慮する必要があります（ちなみに、公示地価の基準地は、比較的整形地で、道路付けも良好な不動産が選ばれています）。
 
 
調査する不動産の周辺で、直近で取引のあった事例を調査します。

取引事例については、不動産広告などで表示されている価格（売り出し価格）ではなく、実際に取引のあった価格（成約価格といいます）をベースに、取引事例と査定不動産をさまざまな要素にて、プラスマイナスの評点付けをして査定をおこなって行きます。
また、建物については、新築時の価格・価値から現在価値を割戻し、建物自体のグレードや保守管理状況を加味して算出をします。
 
 
毎年、元日現在の土地の価格を求め、３月下旬頃発表される「公示地価」、同じく７月１日現在の価格の「基準地価」、道路ごとに路線価格を求める「路線価」など、いくつかの公的な価格指標があります。

この価格を、そのまま査定地の価格として当てはめてしまうのはいささか乱暴ですが、公的な地価公表は、長年同じ地点を毎年発表していることから、これまでの価格推移と、今後の見通しを図るうえでは有効な指標です。
 
 
査定時以降の価格の見通しを考えるうえで、現在周辺で売り出しを行っている不動産情報は、重要な指標のひとつです。

不動産価格は、基本的には需要と供給の関係でなり立っており、たとえば売り出されている情報が少なければ、需給が締まって潜在的な需要がある（売りが出れば買いたいと思っている人がいる可能性がある）こともありますし、逆に多くの売り出し情報があるとすれば、供給過多で相場水準が弱含みとなっている恐れもあります。
まさに、いま現在と、これから近い将来の価格を考えるうえで、近隣の売り出し状況は大きなポイントとなります。
 
一戸建の場合、土地と建物とに分けて考えます。
そのうえで、土地について、周辺の取引事例をもとに、交通の便や周辺環境、前面道路の状況として方位、幅員、舗装状態、間口や形状、埋設管状況、日照、騒音などさまざまな要素を評点付けを行います。

事例情報は、できるだけ多くのサンプルを出すようにして、複数の比較ができるようにします。建物については、新築当時の標準的建築費をベースに、規模修正や品等格差を考慮して、現価率（経過年数に基づく現価率）を求めて算出します。
 
マンションの場合、取引事例の対象もマンションとなります。
比較要素はさらに増え、階数や眺望、共用部分の状態、分譲会社や建築会社のランク、管理形態、保守状況、エレベータやオートロックなどの諸設備など、多岐にわたります。

また、建築基準法の新耐震基準建築物（昭和56年5月31日以降の建築確認取得）か否か、耐震補強工事の有無や、アスベストの使用の有無などの要素も、関係してきます。
 
取引事例で出た価格をベースに、地価公示の動向を考慮していきます。
地価が下がり続けている地域なのか、横ばいなのか、反転上昇地域なのかは、今後の相場を知るうえで重要な要素です。

今後、地域としてどのような相場水準を形成していくのか、査定価格の見通しを考える上で、大きなポイントです。
 
さらに、近隣にて売り出されている、不動産情報を収集します。
査定不動産の地域の、流通市場の需給関係、また市場としてのコアな購入価格帯もポイントとしてあります（たとえば、不動産価格が2,000万円前後の地域で、1億円の不動産の価格が、市場性としてどのくらい有するのか、など）。
地方などでは、地元不動産会社からの相場聴取などもおこないます。